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フラット35のローン審査で収入以外に重視されるポイントを解説!

家を購入する時に一括で購入できる人はごく少数です。大抵はローン(住宅専用ローン)を申し込んで数年がかりで返済していくことでしょう。

住宅ローンの中でも、特に返済年数が長いものの1つに「フラット35」があります。フラット35はその名の通り、返済期間が35年と極めて長く、その代わり金利が一定で返済計画が立てやすいというメリットが有ります。このフラットとは金利変動幅がフラット、つまり固定金利債務契約だということを表しています。

今回は、このフラット35を契約するにあたって、審査の時に収入以外に何を求められるのかについて解説していきます。

審査の前提は?フラット35で最も重視されること

まずは、フラット35の審査を受ける資格があるかどうかという点から解説していきましょう。この住宅ローンは、提供している銀行が非常にたくさんあります。

さらに特徴的なのは、同じフラット35というローンの名前であっても、その審査における難易度が銀行ごとに異なるのです。何が言いたいかというと、フラット35を契約するときには、「全部フラット35という名前なんだから、どの銀行でも同じだろう」と考えてはいけないということなのです。

そして、もう1つ前提として知っておかなくてはいけないのは、フラット35の審査で最も重視されることは、勤続年数であるということです。

この2つは、自分に合った住宅ローンの契約を考える上で必ず知っておくべきことですので、まずはこれを前提にして考えていきましょう。

収入よりも勤続年数?通常の借り入れと住宅ローンの違い

フラット35に代表される住宅ローンは契約開始から返済が全て完了するまでの期間が非常に長いです。繰り上げ返済などを活用しても、それこそ数年から数十年という期間で借金をするようなものです。

銀行は、契約者がその期間中に職を失ったりして収入がなくなってしまったのでは、返済が滞るような事態になるので、そんなリスクのある契約者との契約は避けたいと考えます。

そこで重要になってくるのが、「勤続年数」の審査です。勤続年数とは、契約者が現在の職場でどの程度の期間働いているかという数字です。

勤続年数の考え方で誤解してはいけないことは、「現在の職場限定」であり、例えば、転職などで新たに働き始めたり、脱サラして独立経営を始めたといったように、職が変わった場合は、新たな職歴のみが参照されるということです。

返済期間が長い住宅ローンでは、契約者が安定して収入を長期間確保できる可能性が高いことが、審査において何よりも大きなウエイトを占めているのです。

フラット35を契約できる金額と年収の釣り合いはどの程度?

住宅ローンを契約する時に、審査以外で注意しなくてはいけないことは、契約する住宅ローンの金額と年収のバランスが取れていることです。

年収に比べて住宅ローンの額が小さい場合には特に問題ないのですが、住宅ローンを組む額が明らかに高すぎる場合は、契約する銀行に悪い印象を持たれてしまいます。

フラット35は35年返済なので、年収に対してかなり大きな額まで融通が利きますが、それでも、年収の20倍以上のローンを組むことは避けたほうが賢明でしょう。

銀行審査において、返済途中で年収が上がると仮定することはありません。たとえ企業に勤めていて昇格や昇給が期待できる場合であっても、確実な情報でないと審査に加味してもらえないのです。

非正規雇用者だと収入の条件はどう変化する?

銀行によっては、アルバイトや契約社員といった就業形態、いわゆる非正規雇用労働者の住宅ローンを契約しているところがあります。

本来、非正規の人は、収入の安定性にかけており、長期の返済が確実である住宅ローンには適していないと判断されるのですが、昨今の労働実態からも分かるように、全労働者の3分の1程度が非正規の現状では、そうも言っていられなくなったのです。

「非正規労働者の住宅ローンは一切認めない」と方針を決めてしまうと、顧客を得る機会を3分の1以上逃してしまうからです。大手銀行でも非正規の住宅ローンを組めるところも増えてきています。

では、正規雇用者に比べて、非正規雇用者の住宅ローン審査ではどういったところが見られるのでしょうか。

非正規雇用者のフラット35審査で収入以外で重視されること

収入の安定性にかけると判断される非正規雇用者であっても、フラット35を契約することが出来るのは、収入以外で信用できると銀行に判断される人がいるからです。

収入以外で重要なのは勤続年数というのは先述したことですが、非正規雇用者の勤続年数はそれほど重要にはなりません。

なぜなら、これまでの勤続年数が10年以上であれば一定の評価には繋がりますが、基本的に非正規雇用者とは、「企業側の意思決定によっていつでも解雇される可能性が高い業態」という認識を持たれているためです。

では、住宅ローン審査において、非正規雇用者が銀行から信頼を得るためには何が重要かというと、住宅ローン以外でどのような出費があるのかということです。

例えば、独身の人で他に借金を一切していない人と、結婚して子供がおり、教育ローンとマイカーローンを組んでいる人がいたとします。両者とも非正規雇用者でフラット35の契約を望んでいるとしたら、審査で高評価を受けるのは後者です。

前者の人は、住宅ローンの返済の他にも、子供の養育費、自動車ローンの返済、家族を含めた多人数の生活費という負担をおっています。それだけ自由にできるお金が少ないと判断されるのです。

住宅ローン以外の債務はどのように考慮されるのか

フラット35のように長期かつ高額のローンの場合、通常の借り入れとは審査の方法が異なります。通常の借入の場合、契約時点で他にどのくらいの債務があるのかということは、審査にかなりの影響を与えます。

これは、総量規制にも影響しているのですが、多重債務のリスクを減らすためであるのが一番の理由です。

しかし、住宅ローンの場合は、契約時点で他のどのくらいの借金があるかは問題ではありません。フラット35に代表される住宅ローンはそもそも総量規制の対象になりません。

重要なのは、その返済を可能にできる収入実績があるかどうかということを真っ先に評価されるということです。

非正規雇用者が審査で厳しく他の債務状況をチェックされるのは、この部分で不安要素が強いからです。

住宅ローン審査で評価される意外なポイントとは?

カードローンやキャッシング審査ではどうということもない項目であっても、住宅ローン審査では大きく加味される点というものが存在します。一見「こんなこと関係なさそう」と思えるようなポイントであっても、審査で重要な意味を持っている項目を紹介しましょう。

まずは、契約者がどのような家族構成であるかということと、契約時の年齢が30歳以上か未満かということについてです。

家族構成でチェックされるのは、結婚しているかどうかと子供がいるかどうかです。当たり前ですが、家族が増えれば、生活費は多くなり、子供がいれば、教育費がかかります。こうした費用は避けることが出来ないものであり、この額が増えるほど返済に負担がかかってきます。

住宅ローン審査では、独身である人の方が審査に通りやすい銀行が多いです。一部例外として、結婚している人の方が、簡単に居場所を移動できないため、返済に安心できるという理由から、高評価をする銀行もありますが、こちらは少数派です。

フラット35を契約する年齢は40歳までにしよう!

最後に年齢についてです。フラット35は35年返済という極めて長い債務契約です。当然その間の収入がなくてはいけません。

仮に、25歳で契約をしたとすれば、充当に返済していっても、全額返済が終わるのは60歳です。現在の定年が65歳だとすれば、フラット35を契約するのは30歳までにするのが、審査で減点されないボーダーラインとなります。

退職した後でも、年金によって返済することは可能ですが、多くの銀行では、住宅ローン規約の中に、「返済が終了する年齢が満70歳未満(銀行によっては80歳)であること」という一文が書かれています。

高齢者の返済は、何かとトラブルになりやすいためです。契約者が死亡する、病気などで返済どころではなくなる、認知症などを発症し判断・責任能力を失うといったリスクが幾つもあります。

そういった問題を避けるために超高齢者の返済は原則認められていないのです。つまり、フラット35を契約するのは、どんなに遅くても35歳から40歳未満であったほうがいいということです。これ以上の年齢で住宅ローンを組むことも出来ますが、その場合は親子リレー方式などに切り替えるべきでしょう。
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